Wo rund 10.000 US-amerikanische Soldaten mit ihren Familien lebten, entsteht seit 2012 nach einem Masterplan des niederländischen Architekturbüros MVRDV aus Rotterdam eines der größten Stadtentwicklungsgebiete Deutschlands: das neue Quartier Franklin in Mannheim. Es ist für eine Einwohnerzahl von etwa 10.000 Personen sowie rund 2.000 Arbeitsplätze konzipiert und über eine Straßenbahn direkt mit der Mannheimer Innenstadt verbunden. Wichtiger Bestandteil des Quartiers ist das 2024 fertiggestellte Franklin Village, eine strategisch günstig gelegene Wohnanlage. Sie grenzt direkt an eine durchgehende grüne Nord-Süd-Achse mit gewachsenem Baumbestand an und ist lediglich einseitig an das Straßennetz angebunden. Als Richtlinie für die Vergabe des etwa 100 m x 68 m großen Grundstücks hatte die Stadt Mannheim im Vorfeld ein spezifisches Franklin-Zertifikat entwickelt, das klare Qualitätsanforderungen definierte: soziale Durchmischung, Inklusion, qualitätsvolle Freiräume und urbane Dichte sowie innovative Energie- und Mobilitätskonzepte. Das Zertifikat bildete die Basis für die Auftragserteilung an die Projektpartner Innovatio Projektentwicklung und sauerbruch hutton – und ermöglichte ihnen damit Ideen zu verwirklichen, die sich im klassischen Mietwohnungsmarkt kaum rechnen, wie identitätsstiftende Architektur, lebendige Nachbarschaften mit Gemeinschaftsflächen und digitaler Vernetzung, konsequente Nachhaltigkeit durch Holzbau und Energiekonzepte, vielfältige Wohnformen für mehrere Generationen sowie barrierefreie Angebote für Menschen mit Assistenzbedarf.

Anstelle eines geschlossenen Blockrands platzierten die Planer auf dem Baugrund vier etwa 9 m hohe Dreigeschosser. Die Häuser mit den Bezeichnungen H1 bis H4 haben Gebäudeabmessungen wie folgt: H1 misst 40,80 m x 13,20 m, H2 und H4 sind mit 49,20 m gleich lang und mit 12 m gleich tief, und H3 ist 27,60 m lang und mit 13,20 m so tief wie H1. Die Baukörper sind rings um einen Innenhof platziert. Dabei sind zwei Gebäudezeilen in Nord-Süd-, zwei in Ost-West-Richtung ausgerichtet. Die lockere Bebauung ermöglicht vielfältige Sichtbeziehungen, differenzierte Außenräume und die direkte Anbindung an den quartierseigenen Rundweg „Loop“. Ein fünfter Baukörper (H6) – ein dreigeschossiges Bestandsgebäude aus den 1950er-Jahren – wurde kernsaniert, um zwei Holzgeschosse aufgestockt und um acht Wohnungen ergänzt.

Insgesamt entstanden so rund 90 Wohneinheiten in verschiedenen Typen: zwei Ein-Zimmer-Wohnungen (ca. 31 m², 2 %), 30 Zwei-Zimmer-Wohnungen (48 m² bis 77 m², 33 %), 33 Drei-Zimmer-Wohnungen (78 m² bis 92 m², 37 %) sowie 22 Vier-Zimmer-Wohnungen (83 m² bis 105 m², 24 %). Dazu kommen drei Cluster-Wohnungen für Menschen mit Assistenzbedarf (ca. 148 m², 3 %), die über Einzelzimmer mit eigenem Sanitärbereich und eine gemeinsame Wohnküche verfügen.

Das freistehende, eingeschossige Gemeinschaftshaus (H5) bildet mit rund 300 m² gemeinschaftlich nutzbarer Fläche das soziale Zentrum des Ensembles. Es umfasst eine Küche, einen flexibel nutzbaren Co-Working-Space, eine Lounge sowie eine Dachterrasse. Werkstätten – etwa zur Fahrradreparatur – und ein regengeschütztes Regal, das als Tauschbörse dient, ergänzen das Angebot.

Die unterschiedliche Ausrichtung der Gebäudezeilen gewährleistet individuelle Wohnungsgrößen bei serieller Fertigung. Gleichzeitig wurden in den Drei-Zimmer-Wohnungen Küche und Ess-/Wohnbereich diagonal zueinander versetzt angeordnet, was die Flächeneffizienz maximierte und die Erschließungsflächen innerhalb der Einheiten minimierte. Mit einem Bruttogeschossfläche(BGF)-zu-Nutzfläche(NF)-Faktor von 0,8 – für rund 8.560 m² BGF und 7.510 m² Wohnfläche inklusive der Außenbereiche – wurde so ein für einen geförderten Wohnungsbau außergewöhnlich hoher Effizienzwert erreicht.

Insgesamt ist die Grundrissorganisation der Wohnungen konsequent auf eine Minimierung der technischen Erschließung ausgerichtet. Pro Wohnung haben die Architekten maximal einen Installationsschacht vorgesehen, was technische Komplexität und Baukosten reduzierte. Die Sanitärräume sind kompakt dimensioniert und flächeneffizient in die Wohnungsgrundrisse integriert, um Verkehrsflächen – insbesondere in den Flurzonen – zu minimieren. So lässt sich etwa das Bad-WC durch eine Schiebetür vom übrigen Bad abtrennen und steht so wahlweise Bewohnern oder Gästen zur Verfügung. Dadurch konnte man jeweils auf ein zusätzliches WC verzichten.

Niedrige Fensterbrüstungen (40 cm) und breite Fensterbänke schaffen Sitznischen. Öffnungsflügel sind nur dort vorgesehen, wo nötig; der übrige Glasanteil ist eine Festverglasung. Dies und der hohe Effizienzwert erlaubte die Finanzierung großzügiger Außenräume und architektonischer Besonderheiten wie stützenfreier, großzügiger Laubengänge zu den Wohnungen.

Das prägende Merkmal des Franklin Village sind die rund 3 m breiten Laubengänge. Diese führen von den strategisch positionierten vier Außentreppen und zwei Aufzügen der Anlage vorbei zur jeweils eigenen Wohnung – und passieren dabei höchstens zwei weitere Einheiten. So fungieren die Laubengänge als halböffentliche Begegnungsräume: Zwischen der eigentlichen Erschließungszone und den Wohnungseingängen liegen etwa 1,60 m tiefe Pufferbereiche. Sie können von den Bewohnern individuell gestaltet werden – beispielsweise mit Pflanzen, Möbeln oder Fahrrädern, während integrierte Lichthöfe dafür sorgen, dass Tageslicht bis in die Erdgeschossbereiche gelangt.

Geschosshohe Schotten strukturieren die Pufferzonen, gliedern die Fassade und schaffen markante Eingangsbereiche. Sie prägen sowohl die Fenstereinteilung als auch die Grundrissstruktur der Wohnungen. Darüber hinaus nehmen sie die Lasten der als vorgefertigte Balkenkonstruktionen aus Hohlkastenträgern mit integriertem Gefälle ausgebildeten Laubengänge auf: Zu diesem Zweck wurden die Brettsperrholz(BSP)-Elemente am Kopfende durch UPE-Stahlträger ergänzt. Die Kombination aus leichten BSP-Elementen und einem effizienten Balkenprinzip ermöglichte Auskragungen von rund 3,10 m bei gleichzeitig schlanker Konstruktion. Der Verzicht auf zusätzliche Stützen verbessert das Verhältnis von BGF zu NF und erlaubt eine durchgängige, weitgehend holzbasierte Bauweise der Gebäude – einschließlich der Erschließung – ohne den Einsatz von Stahlbeton.

Die Holzschalung der Außenfassaden zur Straße und Richtung Loop ist einheitlich grau lasiert – eine ruhig wirkende Hülle. Die Farbgestaltung im Innenhof ist hingegen lebhaft. Die Deckenuntersichten und Trennwände der Laubengänge sind in fünf erdigen Grundfarben sowie in der Farbe Weiß gestaltet. Die sichtbare Holzstruktur und ein differenziertes Farbkonzept in den Laubengängen unterstützen Orientierung und Aneignung. Um horizontale Montagestöße der vertikalen Bretterschalung zu vermeiden, wurde sie so konzipiert, dass sie über die holzbautypisch auf Höhe der Geschossdecken befindlichen Stoßfugen hinwegläuft. Alle Geländer bestehen aus Edelstahl natur – robust, pflegefrei und sortenrein recycelbar.

Alle Neubauten sind in Holztafelbauweise auf Basis eines effizienten Achsrasters mit maximal 5,30 m Spannweite und 2,70 m lichter Raumhöhe in den Regelgeschossen errichtet. Dabei wurde insgesamt 1.161 m³ Holz verbaut, darunter 73 m³ Konstruktionsvollholz (KVH), 294 m³ Brettschichtholz (BSH) und 794 m³ BSP. Die elementierten Außenwand-Elemente sowie die Laubengang-Elemente fertigte das ausführende Holzbau-Unternehmen oa.sys aus KVH und BSP – die Werkstattplanung dafür lieferte PIRMIN JUNG aus Remagen. Auch die Fassaden-Elemente wurden größtenteils vorgefertigt auf die Baustelle geliefert. Zur Vorfertigung der Außenwände gehörte die Konstruktion, die Innenbekleidung, Fenster, Behänge, Sonnenschutz sowie 80 % der holzbekleideten Fassadenhaut.

Die Außenwände sowie Teile der Innenwände wurden in Holztafelbauweise ausgeführt und übernehmen dabei ebenso tragende wie aussteifende Funktionen. Dabei sind allerdings nur etwa 15 % der rund 40 cm dicken Außenwand-Elemente aussteifend ausgeführt. Als aussteifendes Element erhielt das voll ausgedämmte, 24 cm tiefe Holzständerwerk eine beidseitige Beplankung aus 15 mm dicken OSB-Grobspanplatten, sowie eine hinterlüftete, vertikale Weißtannen-Schalung in sägerauer Ausführung mit vorvergrauender Lasur auf der Außenseite, während eine 18 mm dicke Gipskartonplatte den Wandaufbau raumseitig abschließt. Alle anderen (nicht aussteifenden) Außenwand-Elemente erhielten auf der Außenseite statt einer OSB-Beplankung eine 6 cm dicke Holzweichfaser.

Bei den nur in ganz wenigen Längs- und Querachsen angeordneten, knapp 15 cm dicken, tragenden und aussteifenden Wohnungstrennwänden in Holztafelbauweise – ein 10 cm ausgedämmtes Ständerwerk ebenfalls mit beidseitiger Beplankung aus 15 mm dicken OSB-Platten und einseitig aufgebrachter, 18 mm dicker Gipskartonplatte – haben die Planenden auf der (Gipskarton-unbeplankten) OSB-Wandseite eine 10 cm dicke Trockenbau-Vorsatzschale angeordnet, um die erhöhten Anforderungen an den Schallschutz im Wohnungsbau von 55 dB, entsprechend der DIN 4109 Beiblatt 2:1989, zu erfüllen. Die restlichen Trockenbauwände dienen lediglich der Raumaufteilung.

Weil das Areal in einer Erdbebenzone liegt (Erdbebenzone 1), erforderten die Bauten, die der Gebäudeklasse 3 (GK 3) entsprechen, besondere Aussteifungsmaßnahmen. Die Holzbauingenieure von PIRMIN JUNG Deutschland nutzten hierfür schlanke Stahlstützen, die – mitunter platziert auf den Stahlüberzügen der inneren Haupttragachsen – flächenbündig zwischen den dort angeordneten Innenwand-Elementen integriert wurden.

Als Geschossdecken dienen 22 cm hohe Holz-Beton-Verbund(HBV)-Konstruktionen, bestehend aus rund 3 m breiten, 8 cm dicken BSP-Elementen, gefolgt von einer 14 cm dicken Aufbetonschicht (C25/30), einer EPS-Ausgleichslage, Trittschalldämmung (MiFa) sowie einem Zement-Heizestrich. Die bis zu 13 m langen BSP-Elemente sind über zwei weitere Auflager in Form von tragenden Innenwandscheiben oder Stahlträger-Überzügen über die gesamte Gebäudebreite verlegt. Die als Überzüge oberseitig auf die BSP-Platte aufgeschraubten Stahlträger ließen sich im Aufbeton der HBV-Decken integrieren und treten so im Innenraum nicht in Erscheinung. So ist das Tragwerk aus Stahlstützen und Stahlüberzügen flächeneffizient in die Wände – wie oben beschrieben – und Deckenaufbauten eingefügt. Der gesamte Deckenaufbau erreicht eine Höhe von etwa 41 cm. Die BSP-Deckenelemente mit den Kerven-Einfräsungen zur Herstellung der Verbundwirkung zwischen Holz und Beton wurden werkseitig weitgehend vorgefertigt, inklusive gefräster Öffnungen und vorbereiteter Installationen; auf der Baustelle musste lediglich der Ortbeton ergänzt werden. Die Holzuntersicht dient zugleich als fertige Innenoberfläche. Insgesamt erfüllt der Deckenaufbau die bereits erwähnten erhöhten Schallschutzanforderungen von 55 dB im Mietwohnungsbau. Diese hybride Deckenkonstruktion kommt auf ein CO₂-Äquivalent von 104 kg CO₂e/m². Eine vergleichbare Stahlbeton-Decke kommt auf 138 kg CO₂e/m².

Die BSP-Decken im Dachgeschoss hingegen sehen anders aus: Hier kamen schlanke, 14 cm hohe BSP-Elemente zum Einsatz in Komination mit dem ein oder anderen in den Haupttragachsen in Deckenebene eingefügten 32 cm hohen und 20 cm breiten Träger aus BSH und Buchen-Furnierschichtholz (Baubuche). BSP-Platten und Träger sind jeweils über Stahlprofile miteinander verbunden. Die Dachdecken sind (inklusive der Holzträger) als Scheibe ausgebildet und sorgen so für die Gebäudeaussteifung.

Die GK 3 erfordert F30-Tragsicherheit, so dass alle tragenden Bauteile eine Feuerwiderstandsklasse von REI30 erfüllen. So wurden die BSP-Decken ‚auf Abbrand berechnet', das heißt auf die statisch tragenden Querschnitte wurde rundum eine Schichtdicke Holz 'drauf geschlagen', also so viel wie innerhalb von 30 Minuten abbrennt und verkohlt. Der tragende Querschnitt bleibt entsprechend unversehrt. So erfüllen die BSP-Decken die Abbrandnachweise nach DIN EN 1995-1-2 (Eurocode 5). Das Holz der Geschossdecken-Unterseiten konnte daher sichtoffen bleiben, die Unterseite der Dachdecke erhielt lediglich aus Schallschutzgründen eine abgehängte Decke.

Die Art der Bauteil-Aufbauten und -Kombinationen sowie der Element-Aufteilungen ermöglichte eine Montage in schneller Taktung: So folgte nach dem Stellen der Stahlstützen und Holztafelbau-Wände auch direkt der Einbau der Decken-Elemente. Unterm Strich konnte auf diese Weise innerhalb eines Tages ein Geschoss errichtet werden.

Aufstockung: Holzbau auf Betonstruktur der 1950er-Jahre

Eine besondere ingenieurtechnische Herausforderung stellte die Aufstockung des Bestandsgebäudes aus den 1950er-Jahren um zwei zusätzliche Holzgeschosse dar. Zur gleichmäßigen Lastabtragung wurde auf die bestehende Konstruktion ein rund 44 cm hoher Ringanker aufbetoniert – ohne weitergehende Verstärkungsmaßnahmen am Mauerwerk und in den Decken. Die Aussteifung des Holzaufbaus erfolgt über Stahlbänder, die in das Wärmedämmverbundsystem integriert und bis zur Bodenplatte geführt wurden.

Das oberste Geschoss wurde bewusst nicht als Staffelgeschoss ausgebildet. Die im Bebauungsplan vorgesehenen Außenflächen sind stattdessen als Loggien in die Wohnungen integriert und in die Zwischendecke eingehängt, wo das Bestandstragwerk die Lasten sicher aufnehmen kann. Die charakteristischen Glasbausteine des Bestands wurden erhalten und machen den Übergang zwischen Altbau und Aufstockung ablesbar, ohne das Erscheinungsbild zu verfremden.

Das gesamte Ensemble erreicht den Energiestandard Effizienzhaus 55. Grundprinzip der Planung war eine ganzheitliche Ökobilanzbetrachtung statt der Optimierung einzelner Kennwerte. Das Projekt wurde vollständig ökobilanziert und zertifiziert. Erstmals kam das Label „Holz von hier" zum Einsatz, das Lieferketten rückverfolgbar macht und die CO₂-Einsparung durch regionale Holzbeschaffung dokumentiert.

Eine vergleichende Ökobilanzberechnung (PIRMIN JUNG Deutschland) zeigte die Vorteile der Holzbauweise gegenüber einer konventionellen Massivbaukonstruktion exemplarisch: Die graue Energie (Primärenergie nicht erneuerbar) beträgt im Holzbau ca. 5.890.000 MJ gegenüber 9.470.000 MJ im Massivbau – eine Einsparung von ca. 3.580.000 MJ (−38 %). Die Treibhausgasemissionen (CO₂-Äquivalente) liegen im Holzbau bei ca. 449.000 kg gegenüber 885.000 kg im Massivbau, was einer Reduktion von ca. 436.000 kg (−49 %) entspricht.

Durch die ausschließliche Verwendung von regional zertifiziertem Holz („Holz von Hier“, HVH; Transportwege: 75 km bis 200 km für Rundholz, 150 km bis 350 km für Holzprodukte) konnten im Franklin Village etwa 133 Tonnen CO₂ gegenüber dem generischen Benchmark eingespart werden. Eine Lebenszyklusanalyse der Hauptbauteile von Haus 4 zeigt eine CO₂-Reduktion von rund 180 133 Tonnen gegenüber einer vergleichbaren Stahlbetonkonstruktion (Gesamtfußabdruck Haus 4: 331 Tonnen CO₂; hochgerechnet auf H1 bis H6: ca. 1.374 Tonnen CO₂). Weitere Einsparungen von bis zu 200 Tonnen CO₂ sind möglich, wenn Transportwege minimiert, das Holz lange im Kreislauf gehalten und die Wälder nachgeforstet werden.

Der konsequente Einsatz von Holz als nachwachsendem Rohstoff, extensive Dachbegrünung und eine Photovoltaik-Anlage reduzieren den CO₂-Fußabdruck von Bau und Betrieb deutlich. Energie- und Wasserverbrauch werden durch digitale Erfassung von Wärme, Wasser, Abwasser, Gartenbewässerung und Strom langfristig optimiert. Die Laubengänge sind mit recycelten Beton-Eisenbahnschwellen belegt – porös, wasserretentionsfähig und akustisch wirksam.

Die Außenanlagen wurden von der Wiener Landschaftsarchitektin Idealice geplant. Ziel war eine lebendige Erdgeschosszone, die Abschottung vermeidet und gemeinschaftliche Aneignung fördert. In Bereichen ohne Tiefgarage konnte Mutterboden eingebracht werden, in dem hochkronige Bäume wurzeln. Ein ergänzender Kräutergarten sowie Beerenpflanzungen dürfen von den Bewohnern genutzt werden. Anstelle standardisierter Spielgeräte entstanden naturnahe, fantasieanregende Spielangebote wie ein Sandkasten und eine Matschecke mit Wasserpumpe.

Die Kosten des Objekts – ohne Grundstück und Finanzierung – lagen bei etwa 26,09 Millionen Euro netto, was einem Baupreis von 3.068 Euro/m² BGF (netto) bzw. 3.341 Euro/m² NF (netto) entspricht – ein Wert, der die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Holzbaus bei konsequenter Planung belegt. Um die langfristige Sicherung der gemeinschaftlichen Flächen sowie des kooperativen Eigentümermodells zu gewährleisten, wurde das Objekt an eine Stiftung veräußert. Nun liegen die Mieten im Neubau im marktüblichen Bereich, im Bestandsgebäude bei 8,17 Euro/m² plus 50 Euro monatlich für die Küche. Eine Nachbarschafts-App zur digitalen Vernetzung der Bewohner sowie ein Carsharing-Angebot begleiten das Quartierskonzept.

Projektbeschreibung: Susanne Jacob-Freitag, Karlsruhe